מקרקעין

דיני המקרקעין מבוססים על חוק המקרקעין 1969 והינם נגזרת של ענף של דיני הקניין. אלו מגדירים קרקע, בעלות על קרקע, לרבות מחצבים הקיימים מתחת לקרקע וכן כל הקשור להעברת הבעלות על נכס המקרקעין.

דיני המקרקעין כוללים סוגיות נרחבות, לרבות פירוק שיתוף במקרקעין, זכות השכירות, זיקת ההנאה וזכות קדימה במקרקעין.

חוזים הנקשרים לנושא המקרקעין או "עסקאות נדל"ן" הינם חוזי מכר, כלומר החלפת בעלות, חוזי חכירה וכן חוזי השכרת הנכס. 

מכיוון שעסקאות המקרקעין נוטות להיות מהמסובכות שבהסכמים המשפטיים ולעיתים אף עורכות זמן רב, קיים ערך רב בליווי משפטי הולם אשר מבטיח הגנה מרבית על זכויותיו של הקונה בעסקה.זכויות במקרקעין רשומות ב-3 מקומות, בלשכת רישום המקרקעין, קרי בטאבו. במנהל מקרקעי ישראל המנהל את קרקעות מדינת ישראל, קק"ל והרשות לפיתוח ובחברה משכנת, שהינה בדרך כלל חברה קבלנית המשרתת כזרוע של המנהל ומטפלת בכל רישומי הזכויות.

מרבית הקרקעות בישראל מנוהלות בידי המנהל, עם זאת נושא המיסוי כמעט ואינו מוסדר בחקיקה וקיימות פסיקות סותרות בנושא.

  מרבית עסקאות המקרקעין אליהם נדרשת המשפחה הממוצעת בישראל הינן חוזי רכישה והשכרה של בתים ודירות. מכר ורכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה והחשובה שיעשה אדם בחייו, אי לכך, בדיקה מקצועית וליווי משפטי מהווים תעודת ביטוח המבטיחים לחסוך עוגמת נפש והפסדים כספיים מיותרים הן ברכישת דירה חדשה מקבלן והן ברכישה ומכירה של דירה יד שנייה.

מקרה חפציבה העלה בפני כולנו חששות כבדות בדבר חסינות שוק הנדל"ן והבטחת נכסינו היקרים ביותר. רבים השקיעו את מיטב כספם, נטלו משכנתאות כבדות ונותרו בעלי משכנתא גדולה אולם ללא קורת גג. אם כן, כיצד ניתן למנוע זאת?

ברכישת דירה חדשה מקבלן, בדיקת רישיונו של הקבלן, בדיקה כי הקרקע רשומה על הקבלן וכי אין עליה שעבודים או עיקולים הינם דברים הכרחיים. בנוסף בדיקת נסח הרישום בטאבו וכן בדיקת תשלום היוון באם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל תמנע מהרוכש הפתעות מיותרות. יתר על כן, בהתאם לחוק המכר, רוכשי דירות מקבלן מקבלים ערבות, המכונה "ערבות חוק מכר". לרוב מדובר בערבות בנקאית מטעם הבנק שמממן את פרויקט הבניה. אפשרות נוספת אשר עו"ד מנוסה ידע לבדוק, הינה  האם רשומה הערת אזהרה על הקרקע והאם ניתן לרשום הערת אזהרה עבור הקונה. אמנם הערת האזהרה, אינה מהווה זכות קניינית בישראל, אולם היא מונעת מהקבלן למכור את הנכס פעמיים לצדדים שונים.

עורך הדין המלווה את הרוכש ידע לוודא כי קבלן מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידי הקונה, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר. הוא ידע גם לוודא כי הקבלן מבוטח להחזרת כל הכספים ששולמו עבור הדירות ושיעבד את הדירה במשכנתא ראשונה לטובתך.

בחוזה המכר ישנן סוגיות רבות נוספות אשר הסדרתם ימנעו עוגמת נפש מיותרת כגון פיצוי פיגורים במסירה, הוצאות פיתוח, הוצאות חיבור לתשתיות, תאריך הרישום בטאבו ועל מי חלות הוצאות הערבות הבנקאית.

רכישת דירת יד שניה הינה בד"כ עסקה פשוטה יותר, אולם גם כאן ייתכנו הפתעות בלתי נעימות למי שאינו מבטח עצמו כיאות. עורך הדין ידע לבדוק עבור הרוכש האם קיימים עיקולים,שעבודים, או זכויות אחרות הרובצות על הנכס. זה יבדוק את נסח הטאבו וידע לוודא כי הנכס המוצג בנסח הוא אכן הנכס אותו הרוכש מתעתד לרכוש.

בניגוד לדעה הרווחת אצל רבים, לזיכרון דברים ישנו תוקף משפטי מחייב ולכן עוד בטרם חתימת הזיכרון יש להיעזר בשירותי עורך דין אשר ילווה אתכם בבדיקה וכתיבת החוזה וכן בבדיקות המשפטיות הנערכות סביב הרכישה.

סוגיה נוספת ה"מסבכת" את עסקאות המקרקעין ומדגישה את הצורך בסיוע משפטי הינה סוגיית המיסוי, רבים מחשיבים את מיסוי המקרקעין לאחד מהענפים המשפטיים המורכבים ביותר . עסקאות מקרקעין כרוכות בהיטלים ובמיסים כגון היטל השבחה על נכס חדש, מס מכירה, מס רכישה, מס הכנסה על מכירת הזכויות בקרקע שהיא מלאי עסקי, ומע"מ. אלו עשויים להפוך עסקה לכדאית או לחילופין לבלתי כדאית עבור הצדדים המשתתפים בה. על פי חוק מיסוי המקרקעין, עסקאות חכירה, הרשאה לשימוש באדמת מנהל, חוזי פיתוח והסדרי פינוי בינוי מהווים אירועים החייבים במס. לעומת זאת, חידוש חכירה לפי אופציה שניתנה לחוכר, הארכת החוזה וביטול חוזה חכירה וחתימתו מחדש אינם נחשבים אירוע החייב במס.

משרדינו ישמח לסייע בנושאים המצוינים לעיל וכן בנושאים נוספים הקשורים בעסקאות המקרקעין הנערכות על ידיך, כל שעליך לעשות הינו ליצור עמנו קשר ונשמח לעמוד לרשותך.

גירסה להדפסה	שתף עם חבריך בפייסבוק	הוסף למועדפים

לייעוץ אישי ראשוני (ללא תשלום) וללא התחייבות מלא/י את פרטיך ואת פרטי הפנייה ונחזור אליך במהירות:
*	נושא הפנייה:	בחר נושא קביעת פגישה כללית הערכת סיכויי תביעה קבלת הצעת מחיר עריכת חוזה עבודה פרו בונו ייעוץ אישי הרשמה לניוזלטר בלבד
*	הודעה:
*	שם מלא:
*	אי מייל:
*	טלפון:	נייד:
מעוניין להרשם לקבלת ניוזלטר